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写在芜湖1910土拍前 楼面价要超过6K吗?

时间:2019-07-09 09:27 来源:楼市鱼眼 作者: 点击:

想来这是鱼眼第三篇写1901地块的稿子了,可见市场的热度啊。

编号为1901号地块的芜湖城南仓津路东侧A地块即将在5月21日开盘。目前多家网媒称将会有20多家房企去抢。看到这样的消息我不免就呵呵了一声,一块只有6万方的小地块值得20多家房企来抢?

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6万方是什么概念呢?造起来的体量12万方,如果取120平的户型计算,能上市的房源不足千套。按均价1.2万计,这个开发出来的楼盘总的销售额约14亿元。如果真有20多家房企来抢,抢得头破血流的话,这块地的土地成本价渴望超过8个亿,则楼面价就要超过6000元/平。

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目前芜湖楼市行情现状,如果在楼面价能超过6000元/平,叠加计算建安成本和其他乱七八糟的费用,备案价格若不定到1.3万以上,几乎挣不到钱。20多家房企参拍之前一般都要做个市场调研,均价1.3万以上的房子目前在芜湖是个什么样的行情?以我粗浅的认识和了解,除非有好的学校和巨大的口碑效应,否则就只能用呵呵来呵呵了。

那么问题就来了,如果这样,为一块6万方的小地块,跑来20家房企来抢,我谦虚一点的说,剩下的19家是来挖坑的,而拿到的那一家就是来垫背的。当然,我敢肯定来参拍的房企都已经做过市场调研,并且也会把土地价格算到位,比如,超过7个亿的,扔掉拍卖牌作看客;超过7.5个亿的,喝杯茶擦擦汗。

最后如愿拿到地的,肯定是芜湖市场的英雄。因为众多楼盘都要指望2019年的首场土拍带来好运,一扫半死不活的市场阴霾。现在盘一下如果都要参拍,也真达到了20多家,会是哪些房企呢?

排在第一序列的肯定是在芜湖市场吃过螃蟹,还想再吃的。也就是想在芜湖发展,但是已经没有土地储备的房企。

第二序列的是要在芜湖尝鲜的新房企。从来没到过芜湖,或者说是曾在土拍败北的房企。这些房企或看好芜湖,或为了布局而必须到芜湖扎一针。

第三序列的是就在地块旁边或区域内有个别项目,希望能把房价提一提,或者更好卖一点。参加土拍抬一抬轿子,提一提土地价格。

第四序列的是刷存在感,露个脸,也或者是想捡个漏,做个渔翁或者黄雀。这类房企往往是无心插柳,也是个潜在的竞争者。

还有一类房企是对芜湖非常认可,扎根芜湖,希望芜湖房价一直好下去。他们一般会根据自己的实际情况参与到拍卖活动中去,感受一下市场氛围,顺便交一些不打不相识的地产好盆友。

以我理性和温和的态度来判断:

参拍的房企最好不要超过十家,芜湖后面还有很多地块,好地块推出,没必要一拥而上;

在楼面价上,最好不要超过6千,努力把未来的备案价控制在1.2万前后(他们不会答应的);

产品方面,从偏高端,改善性的产品改弦更张到偏刚需上,满足韭菜们的实际住房需求(当然,这个可能性也不大)。

当然了这只是鱼眼的个人看法,算不得预测。长三角峰会就在这个节骨眼上召开,房企都是高屋建瓴,见过大风大浪的,自然拥有非凡的眼光和独到的判断。因此,芜湖1901地块拍出任何大爆眼球的楼面价都不足为奇。

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今天周日,明天周一,后天就能看到结果啦。芜湖加油!芜湖么么哒!