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燕郊房东:房价跌到底,好不容易盼到利好,卖房才是傻子

时间:2019-02-28 11:45 来源:楼市微观察微信号吾心生 作者: 点击:

    凯发国际真人娱乐燕郊楼市的确火了。

  贝壳研究院Real Data数据库显示,新房已经普遍超过2万元/平方米,二手房成交均价从2018年10月份的16722元/平方米上升至2019年1月份的18805元/平方米。

  安居客的数据更夸张,2018年11月份为18397元/平方米,而2月份已经来到了19365元/平方米。

我一直强调,燕郊这种地方,地段优势太明显,虽然本地收入非常一般,但架不住离北京太近,这种案例在全中国都找不到几个。
  我一直强调,燕郊这种地方,地段优势太明显,虽然本地收入非常一般,但架不住离北京太近,这种案例在全中国都找不到几个。

  过去两年的暴跌不过是调控所致,七寸打得准,房价自然下跌。说白了,当大量的炒房客正在前赴后继杠杆入市,开发商也正开足马力盖房子来满足炒房客的购房需求的时候,一纸通知落下,3年社保直接斩断这根链条。供需脱节,资金中断,杠杆要断,房价不跌,是不可能的。

  在燕郊买房的,绝大部分是炒房客,还有少部分人是在京工作,被逼去燕郊买首套房的这些人,他们也根本没打算在燕郊长住,我的朋友圈中有几个就是在燕郊买的首套房,他们无一例外对这次燕郊楼市迅速回暖非常开心,这些人也不为再买两套房,手里也没有多少钱,他们的目的只有一个,高价卖掉,换得一套北京的房子。

  调控持续两年多,市场也消化得差不多了,该出清的也出清了,扛到现在的炒房客,资金链也没啥大问题,而现在货币趋于宽松的形势对他们也是利好。

  当然,刺激本轮燕郊楼市的直接原因仍是政策,核心还是地段。

  副中心开始正式办公是一点,北京地铁平谷线调整规划是二点。这种利好是刚性的,市场必然要做出反应。

  我们常说地铁房购买的时机有三个阶段,规划阶段,动工阶段,通车阶段。对应风险从高向低走,而收益也是从高向低走。

  燕郊这一波行情,就副中心这个概念而言,它其实已经进入第三阶段了收益是偏低了,但地铁房的概念还只是在第一阶段的规划阶段。这种规划一出,市场必然要做出强烈反应,调控是挡不住这种热情的,更何况是这种调控已经持续两年多,市场早已消化,该跌的早跌了。

  其实这一波燕郊房价上涨,跟燕郊楼市的整体结构有很大关系。目前燕郊楼市已经基本没多少新房可卖,想买房的也只能寻求二手房,但二手房掌握在房东手里,他们对政策和规划也及其敏感,大多有炒房背景,一个电话就能让挂牌价瞬间上涨。

  政策利好,新房奇缺,二手房东惜售,待价而沽构,咨询的越多,涨得越狠,越惜售,没有卖盘,推动了本轮燕郊房价迅速上涨,这就跟股市中的一字板涨停一样。你想进场,太难了。

  燕郊楼市畸形的供应结构,说到底这样也是调控的副作用。

  燕郊的盘子太小,热度太高,后续房价压力是很大的,而且会带动整个北三县房价上行。当前燕郊楼市的热情,对于政策来说,其实是比较尴尬的。因为上一次调控已经精准打到七寸了,现在升级的空间是比较小的。

  一城一策当然可以做到对症下药,但不要忘了,货币在紧了两年后,目前已经转向,看了1月份的社会融资报告,你就会知道,大家手里有钱,但就是不投实业,还想着走房地产和金融强强联合的老路子呢!

  面对燕郊楼市这种基本面,政策即使收紧,也很难直接影响房东的预期。针对二手房市场的调控,其他城市已经出现的,无非就是限售,再狠点,提高交易税费等等,都起不了太大作用。

  有位燕郊的房东就对我表示:“房价已经跌到底了,卖了一套房扛住了贷款,现在好不容易利好又来了,卖房子的才是傻呢!”

  从周期和地段来说,燕郊房子确实是目前楼市为数不多的优质标的,就看你能不能买得到了。近来纸媒的报道,对燕郊楼市上涨的态度也比较温和,其实也是默认了。

  倒是现在有不少浑水摸鱼的,挺值得警惕。现在的销售贼得很,特别是新房的销售,散播的内容很多都是嫁接的,假的。

  比如最近有个很火的售楼处视频,其实是北京的某个楼盘,还有的销售借机推销燕郊的商住房(燕郊新房纯住宅很少),这都是坑。燕郊楼市这么火,其实商住仍然是弃子,价格还在跌。

  至于二手房的销售,现在其实并未跟房东一条心,他们想的是趁着热度多买房子,多赚佣金,但现在房东的心态对他们的诉求是背道而驰的。

  现在的燕郊楼市,其实就是当前整个房地产市场的微缩版,在城镇化的大潮下,基建得继续,人口继续进城,即便一大堆楼市指标早已爆表,但谁在乎呢?